三光建設株式会社

倉庫・店舗・工場のYessシステム建築

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高齢化社会への取り組み

介護福祉事業案内

弊社は経営理念具現化のためシナジー効果の高い各事業を展開しています。
各事業では、高い専門性と多岐にわたるネットワークを活かし、介護事業者の皆様と介護福祉マーケットの橋渡しの役割を果たしています。

介護事業案内
  • 分譲型有料老人ホームのコンサルティング事業
  • 介護施設の運営サポート事業
  • 介護施設リフォームにおけるコンサルティング事業
  • 介護施設に関するファイナンスコンサルティング事業
  • 介護施設建設におけるコンサルティング事業
  • 医療機関のM&Aにおけるコンサルティング事業

※上記事項につきましては、各々外部団体との提携により運営してまいります。

高齢者対応施設事業のフロー

「ご家族で暮らせる介護」の実現のため、企画段階から運営に至るまで各分野においてサポート致します。

Step 1

計画策定マーケティング

・事業目的の設定
・マスタースケジュールの作成
・マーケッティング
・用地選定と法的条件の調査、確認
・事業方式の検討
・建築基本計画
・業務提携先の検討
Step 2

事業計画の届出

・プロジェクト運営組織
・事業運営計画
・業務提携先の決定
・合意契約
・資金計画
・事業収支計画
・官公庁協議、届出
・開業計画
Step 3

建築設計許認可

・建築設計
・工事費概算
・建築工程検討
・建築実施計画
・什器、備品計画
・官公庁許認可
Step 4

工事請負契約・施工管理

・建築工事請負契約
・工程管理
・品質管理
・施工管理
Step 5

入居者募集・開業

・入居者募集
・人材採用、教育、研修
・什器、備品調達
・外注業者との委託契約
・関連事業者との業務提携契約
・開業に伴う官公庁手続き

※開業後は建物設備の維持管理業務、業務分析、職務労務管理等で経営をサポート致します。
※上記工程は、一般的な例を示したものです。
※建物の種別・規模・用地の状況・行政との協議等により工程は変わります。

「土地活用のお勧め」 ~有料老人ホームのご案内~
  • 土地所有者様に建物を建築して頂き、弊社の提携先に賃貸する方式です。
  • 賃貸期間は20年以上です。
  • 賃貸借期間中の維持管理費は借主である弊社の提携先の提携オペレーター会社が負担致します。
  • 土地所有者様は、土地を所有したままで、長期に安定した収入が保証されます。
  • 相続税対策としての効果が期待できます。

参考となる情報

有料老人ホームとは
老人福祉法第29条においては下記のように定義されています。
「老人を入浴させ、入浴、排せつ若しくは食事の介護、食事の提供又はその他日常生活上必要な便宜であって厚生労働省令で定めるもの(介護等)の供与をする事業を行う施設。」

有料老人ホームの種類

有料老人ホームは下記の分類により、3つの類型(種類)に分けることができます。

類型説明
健康型 有料老人ホーム 食事等のサービスが付いた高齢者向けの住居施設です。
介護が必要となった場合には、契約を解除し退去しなければなりません
住宅型 有料老人ホーム 食事等のサービスが付いた高齢者向けの居住施設です。
介護が必要となった場合、入居者の状態に合わせて作成されるケアプランに基づき、訪問介護等の介護サービスを利用しながら
当該有料老人ホームの居室での生活を継続することが可能です。
介護付 有料老人ホーム 介護や食事等のサービスが付いた高齢者向けの居住施設です。介護が必要となっても当該有料老人ホームが提供する
特定施設入居者生活介護を利用しながら当該有料老人ホームの居室で生活を継続することが可能です。

特別提携先の考える有料老人ホームとは

施設の形態
  • 住宅型有料老人ホームをご提案します。
  • 居室数は39室以上のものを前提としています。
  • 一時金はいただきません。

介護及び通常サービス提供方法
  • 入居者様の介護状態は、軽度の方から重度の方まで、及び認知症の方にも対応できるものとします。
  • ご利用料金は特養並みにし安値で利用できる方法。
  • 訪問介護の形式をとり、一人一人の状態に合わせて作成されたケアプランに基づいて介護サービスを提供します。

その他施設との比較

「高齢者向け住宅」と一口に言っても、いろいろな種類が存在します。
  • 特別養護老人ホーム
  • 介護付有料老人ホーム
  • 住宅型有料老人ホーム
  • グループホーム
  • 高齢者向けマンション等に分類されます。
高齢者住宅の種類によって、その定義やサービスの内容・範囲などが異なります。

一般的な定義

施設名事業主体入居者介護度ご利用料金介護サービスの
提供度合い
特別養護老人ホーム 社会福祉法人 重度
介護付有料老人ホーム 民間法人 中度
住宅型有料老人ホーム 民間法人 軽度
グループホーム 民間法人 認知症 なし
高齢者向けマンション 民間法人 なし なし

各施設の現況

施設名現況
特別養護老人ホーム 待機待ちを常に抱えている。なかなか入所できない。
介護付有料老人ホーム 一時金等の費用負担が重く中低所得者の入所は困難。
住宅型有料老人ホーム 一時金等の費用負担が重く中低所得者の入所は困難
グループホーム 入所者は認知症の方に限定されている。また、地域密着型の制度類型により、入居希望者の住民票の存するGHにしか入所できず、
なかなか空がない。
高齢者向けマンション 通常のマンションをバリアフリー対応にし、高齢者の方が住めるようにしたもの。施設として特に介護サービスを提供しない。

設立困難度

施設名状況
特別養護老人ホーム 自治体による計画にあるもののみを設立可能。
介護付有料老人ホーム 自治体による計画にあるもののみを設立可能。
住宅型有料老人ホーム 届出制。設立可能。
グループホーム 自治体による計画にあるもののみを設立可能。
高齢者向けマンション 規制なし。
賃貸マンションと有料老人ホームの比較・市場動向
2000年2030年2040年
20~40歳人口 約3650万人 2550万人 約2330万人
65歳以上人口 約2200万人 3470万人 約3600万人
ポイント1

賃貸マンション・アパートの主な借り手である20代・30代くらいまでの人口が激減し、賃貸マンション・アパートビジネスは、立地条件・設備内容が問われるようになります。
近年のマンション建設ブームも20代・30代の借り手を当て込んでのものと考えられ、この世代が減っていく今後、そのマンション群がどうなっていくかは明白です。

ポイント2

65歳以上の高齢者の人口が今後急激に増加します。しかしながら、その受け皿となる住宅の整備が、現在のところまだ十分に整っていません。現在、公共系の特別養護老人ホーム等には必要な時にすぐには入れない状態です。
(例えば名古屋市内では、全施設定員5125人に対し18395人の待機者がいます。全国では20万人以上の待機者がいるといわれています。)また、「団塊の世代」といわれる世代は、趣味や好みが多様化しており、既存の公共系施設では十分な対応がしきれなくなってきています。このため、この層を対象として民間の有料老人ホーム事業が成長しています。
ただし、高額な一時金・月額利用料のために、入所する施設の選択に大変な労力を要し、一度入所してしまうとなかなか他へ移るということが難しい、という利用しにくいシステムになっております。また、そもそも有料老人ホームと入所者の契約は、単なる賃貸借契約であるにもかかわらず、入所時に一時金を徴収する制度自体が、通常の住宅にはない制度であり不合理なものと思われます。従って、もっと自由で、合理的な金額の、利用しやすい有料老人ホームが提供できれば、高齢者住宅市場において大変歓迎される事となるでしょう。
有料老人ホーム事業の安全性
よくお客様からお寄せいただくご質問に「一般のマンション・アパートと違い、有料老人ホームは特殊な建物なので、転用がきかず事業会社が倒産した場合収入がなくなってしまうのでは?」「介護保険制度が無くなった場合、事業者は運営していけるの?」といったものがあります。 この点についてご説明致します。


賃貸マンション・アパートのビジネスモデル

※[ ]内は管理会社を介した場合


介護保健事業の基本ビジネスモデル
「利用者に対して介護サービスを提供し介護保健報酬を得る」というものです。

※介護事業者は各家庭の利用者を訪問し介護サービスを提供します

有料老人ホームを介在させた場合


Q1:賃貸マンション・アパート事業と有料老人ホーム事業はどこが違うの?

有料老人ホーム事業は図1の不動産管理会社を通した賃貸マンション・アパートと同じビジネスモデルということになります。有料老人ホーム事業は、入居者に対して、介護サービス・食事提供サービス等、より付加価値の高いサービスを提供するため、その分収益性が高くなるということです。 また賃貸マンション・アパートの場合、空室の心配、内装修繕の負担等が考えられます。有料老人ホームであれば20年以上の長期一棟貸しですので、そういったご負担はすべて借主負担になります。

Q2:なぜ有料老人ホームが必要なの?

通常の介護事業は図2のモデルになります。このモデルの問題点は、点在する利用者を訪問して介護サービスを提供するため、介護職員の稼働率が低く人件費コストが高くなりやすい点です。この点で有料老人ホームの場合、利用者が1ヶ所に集中して生活しているため職員稼働率が高くなり、人件費コストを低く抑えることができます。

Q3:運営会社が事業継続できなくなったらどうなるの?

Q1、2でご説明したように、有料老人ホーム事業と通常の介護事業の違いは(1)不動産管理会社の役割を担っている点。(2)利用者を1ヶ所に集めている点。の二つです。従って、地域の介護支援事業者や訪問介護事業者等にも十分事業継承が可能となります。、またこのシステムの場合、事業継承の際にネックになる高額な一時金(未償却部分について変換義務が生じる)をとらないこともスムーズな承継を可能にしています。
今後の高齢化市場
日本の総人口、65歳以上人口割合及び人数の将来推計

年次総数(千人)65歳以上(%)65歳以上(人)
16(2004) 127,635 19.4 24,761
17(2005) 127,708 19.9 25,414
18(2006) 127,741 20.5 26,187
19(2007) 127,733 21.1 26,952
20(2008) 127,686 21.7 27,708
21(2009) 127,599 22.2 28,327
22(2010) 127,473 22.5 28,681
23(2011) 127,309 22.8 29,026
24(2012) 127,107 23.6 29,997
25(2013) 126,865 24.4 30,955
26(2014) 126,585 25.3 32,026
27(2015) 126,266 26.0 32,829
28(2016) 125,909 26.5 33,366
29(2017) 125,513 27.0 33,889
30(2018) 125,080 27.3 34,147
31(2019) 124,611 27.6 34,393
32(2020) 124,107 27.8 34,502
33(2021) 123,570 28.1 34,723
34(2022) 123,002 28.2 34,687
35(2023) 122,406 28.3 34,641
36(2024) 121,784 28.5 34,708
37(2025) 121,136 28.7 34,766
38(2026) 120,466 28.8 34,694
39(2027) 119,773 28.9 34,614
40(2028) 119,061 29.1 34,647
41(2029) 118,329 29.3 34,670
42(2030) 117,590 29.6 34,804
43(2031) 116,813 29.6 34,577
44(2032) 116,032 29.9 34,694
45(2033) 115,235 30.2 34,801
46(2034) 114,425 30.6 約35,014
47(2035) 113,602 30.9 35,103
48(2036) 112,768 31.4 35,409
49(2037) 111,923 31.8 35,592
50(2038) 111,068 32.3 35,875
51(2039) 110,207 32.8 36,148
52(2040) 119,338 33.2 36,300
53(2041) 108,465 33.6 36,444
54(2042) 107,589 33.9 36,473
55(2043) 106,712 34.2 36,496
56(2044) 105,835 34.4 36,407
57(2045) 104,960 34.7 36,421
58(2046) 104,087 34.9 36,326
59(2047) 103,213 35.1 36,228
60(2048) 102,339 35.3 36,126
61(2049) 101,466 35.5 36,020
62(2050) 100,539 35.7 35,912

被保険者数・要介護認定者数と
介護給付費・保険料の見通し

平成16年度平成20年度平成23年度平成26年度
第1号被保険者 2500万人 2800万人 2900万人 3200万人
伸び率 100 112 116 128
要介護認定者数 410万人 520万人 580万人 640万人
伸び率 100 127 141 156
75歳以上人口 1100万人 1300万人 1400万人 1500万人
伸び率 100 118 127 136
  第2期
平成15~17年度
第3期
平成18~20年度
第4期
平成21~23年度
第5期
平成24~26年度
介護給付金 5.5兆円 7.2兆円 8.8兆円 10.6兆円
伸び率 100 131 160 193
第1号保険料
(全国平均)
3,300円 4,300円 5,100円 6,000円
伸び率 100 130 155 182
図1・2のデータからも分かるように、今後、高齢者の方の人数・要介護認定者数は爆発的に伸びていきます。
また、同時に少子化が進み、「子が親の面倒を見る」という習慣が統計的にも不可能になっていく現実があります。